השקעות נדל"ן בחלוקה: יותר יחידות – יותר תשואה

הזדמנות חכמה בעידן של ביקושים גבוהים והיצע מוגבל

בעולם שבו מחירי הדירות ממשיכים לעלות, והריבית שוחקת את הרווחים, יותר ויותר משקיעים מחפשים דרכים למקסם את התשואה החודשית ולנצל נכסים בצורה יעילה יותר. אחת הדרכים הפופולריות והחכמות בשנים האחרונות היא:
השקעה בנכס עם פוטנציאל חלוקה ליחידות דיור – Multi-Family
או רכישת נכס שכבר מחולק כדין (או ניתן להכשיר אותו)

מה זה בעצם Multi-Family בישראל?

במונחים אמריקאיים, Multi-Family הוא בניין עם כמה דירות שמיועד כולו להשכרה. בישראל, המושג קיבל פרשנות שונה ויצירתית:

• דירות גדולות (100 מ"ר ומעלה) שמחולקות ל‑2 או 3 יחידות מגורים עצמאיות.

• כל יחידה כוללת מטבחון, שירותים ומקלחת, ולעיתים גם כניסה נפרדת.

המטרה: להשכיר כל יחידה בנפרד ולקבל תשואה גבוהה יותר מאשר מהשכרה אחת כוללת.

דוגמה מהשטח:

נניח שרכשת דירה ישנה ב‑850,000 ש"ח, ששטחה 100 מ"ר, בבאר שבע/חיפה/אשקלון.
במקום להשכירה כיחידה אחת ב‑3,200 ש"ח לחודש – אתה משקיע כ‑100,000 ש"ח בחלוקה חכמה ומבצע את הפעולות הבאות:

• מחלק אותה ל‑3 יחידות קטנות (כ-30 מ"ר כל אחת)

• משכיר כל אחת ב‑2,000–2,200 ש"ח

סה"כ הכנסה חודשית: 6,300 ₪ ומעלה
תשואה נטו של 7%–9%, לעומת 4%–5% בדירה רגילה

אבל רגע – זה חוקי?

זו השאלה שכולנו חייבים לשאול. והתשובה היא: זה תלוי.

✔️ חלוקה חוקית – מותרת כאשר:

• מתקבל היתר בנייה או אישור תכנון (במקרים מסוימים)

• קיימת תשתית מתאימה (ביוב, חשמל, מים)

• כל יחידה עומדת בדרישות מינימום של שטח, אוורור ובטיחות

• מקבלים אישור מהעירייה (חלק מהערים דווקא מעודדות זאת בשכונות מתפתחות)

❌ חלוקה לא חוקית – הסיכונים:

• קנסות מיידיים

• צווי הריסה

• בעיות במכירה עתידית (קונה דורש תיקון/הכשרה)

לכן חשוב לבדוק מראש עם אדריכל ו/או עו"ד תכנון ובנייה לגבי האפשרות לחלוקה חוקית. במקרים מסוימים, ניתן לבצע התאמה כך שהחלוקה תוגדר כ"יחידות להשכרה" מבלי לפצל רישום.

מה מחפשים המשקיעים החכמים?

✔️ דירות גדולות יחסית (80 מ"ר ומעלה)
✔️ ריבוי פתחים – אוורור ואור טבעי לכל יחידה
✔️ מיקום עם ביקוש חזק לשכירות (סטודנטים, עובדים זרים, חיילים, צעירים)
✔️ בניינים ישנים עם פחות הגבלות תכנוניות
✔️ שכונות עם מדיניות עירונית גמישה (למשל חלקים מבאר שבע, לוד, חדרה, טבריה)

יתרונות מול סיכונים

לסיכום: פיצול חכם – השקעה שמכפילה את עצמה

משקיעים שמבינים את הפוטנציאל – וגם את הגבולות – של השקעה בנדל"ן בחלוקה, יודעים שהשילוב בין נכס נגיש למחיר, תכנון נכון, והכשרה חוקית, יוצר עסקאות עם רווחיות שלא רואים כל יום.

מחפש/ת נכס שמתאים לחלוקה? רוצה לבדוק אם דירה קיימת שלך מתאימה?
אני כאן כדי לעזור – מהאיתור, דרך הבדיקה המשפטית, ועד להשכרה מלאה.
השקעה אחת – שלוש הכנסות. זה לא חלום.