אז לא פעם אני שומע שאנשים שאומרים שתמ"א 38 ופינוי בינוי זה סך הכל מילה נרדפת אחד לשני.
*זה לא נכון*
אז בואו נבין מה ההבדל בין השניים,
פינוי בינוי-
תהליך בו הורסים מבנים קיימים ובונים במקומם מבנים חדשים היתרונות הבולטים בתהליך הוא הגדלת שטח הדירות הוספת ממ"ד איכות חיים משופרת פי כמה, וכמובן העלאת שווי הנכס.
מתאוריה לעשייה-
בעלי דירות שמעוניינים בפרויקט פינוי בינוי בשכונתם יפנו אל יזם פינוי בינוי שייקח על עצמו את הוצאת הפרויקט אל הפועל. החברה
היזמית תחתים את כל הדיירים על הסכם הפרויקט בו הדיירים יקבלו דירה חדשה, בתמורה להעברת זכויות הבניה הנוספות במתחם לידי
היזם. בנוסף, היזם יישא בכל העלויות הכרוכות בפרויקט והדיירים לא יידרשו להוצאה כלשהי מכיסם. במהלך תקופת הבניה של הבניין
החדש ישלם היזם לדיירים תשלום שכר דירה עד להשלמת הפרויקט וחזרת הדיירים אל הבניין החדש. את הפרויקט כולו ניתן לבצע ללא
עלות לדיירים בזכות העובדה שניתן לבנות בניין חדש ובו יותר דירות מהבניין הישן, כאשר הדירות הנוספות נמכרות בשוק החופשי
לרוכשים חדשים ובכך ממומן כל התהליך.
היזם יהיה אחראי על כל הקשור בפרויקט ויפעל בשיתוף פעולה עם נציגות הדיירים אל מול הרשות המקומית והמחוזית. הוא זה שיבצע
את הבדיקות הדרושות וימליץ לוועדה הרלוונטית על אותו מתחם שלדעתו יתאים לפרויקט. באם הועדה אכן מקבלת את ההמלצה, ניתן להתחיל מהלך רישוי לטובת אישור פרויקט פינוי בינוי.
מדוע התהליך לוקח כל כך הרבה זמן?
חוץ מכל תהליך ההתארגנות של הדיירים תהליך שלעצמו לוקח לא מעט זמן,
צריך לזכור גם שיש את עניין בחירת היזם שיוביל את התהליך אל מול הרשויות, ישנו גם נושא התכנון והרישוי של הפרויקט.
פינוי בינוי כרוך גם בשינוי של תכנית בניין עיר (תב"ע) שנמצאת בוועדה המחוזית תהליך זה מוערך בין 2-3 שנים לפחות.
יש גם להתייחס לתהליך של הוצאת היתר בניה ברשות המקומית תהליך שלעצמו לוקח עוד כשנתיים פחות או יותר.
התהליך עצמו לוקח כ4-5 שנים עד לקבלת היתר הבניה, ולכל זה יש להוסיף את תהליך הבנייה שלוקח עוד כ4 שנים.
אז כבר הבנו שלוקח המון זמן עד שכל התהליך בכלל יוצא לפועל, אז לכל בעלי הדירות ששומעים את המושג "פינוי בינוי" באיזור שלהם ורצים להוציא את הדירה למכירה בשוק הפרטי במחיר גבוהה ממה שהשוק מדבר באותה תקופת זמן, ממליץ לקרוא על התהליך רגע ולהבין באמת לקראת מה אתם הולכים.
אז אחרי שהבנו מהו פינוי בינוי בואו נדבר על תמ"א 38 ונבין את ההבדלים-
תמ"א 38 מה זה?
תמ"א זה ראשי תיבות ל"תכנית מתאר ארצית".
מנהל התכנון במשרד הפנים מפרסם לעתים תכניות מתאר ארציות המסדירות נושאים שונים בתחום התכנון והבנייה במדינת ישראל.
המספר 38 הוא למעשה מספר סידורי שמקבלת כל תכנית מתאר ארצית לדוגמא תמ"א 10 היא תכנית מתאר לתחנות כוח ורשת חשמל ותמ"א 36 מסדירה את נושא מתקני השידור הסלולאריים.
אז עכשיו נשאלת השאלה מה מסדירה תמ"א 38?
תמ"א 38 מוגדרת כתכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים קיימים בפני רעידות אדמה. ממשלת ישראל הקימה בדצמבר 1999 ועדת היגוי להיערכות המדינה לטיפול ברעידות אדמה. אחת הפעולות העיקריות שיזמה ועדת ההיגוי היא תכנית ארצית שתתן מענה לכל אותם בניינים ישנים ברחבי ישראל שאינם עמידים די הצורך בפני רעידות אדמה חזקות.
האם תמ"א 38 היא תקן מחייב בחוק?
התשובה היא ממש לא!
ישנה טעות נפוצה מאוד בציבור שתמ"א 38 היא תקן בנייה מחייב בחוק,
תמ"א 38 היא תכנית המגדירה בין השאר תמריצים כלכליים שבאים לידי ביטוי בזכויות בנייה חדשת תמריצים אלו נועדו כדי לעודד חיזוק של כל המבנים הישנים במדינה, כל התמריצים וההנחיות שבאים לידי ביטוי בתמ"א 38 הם אינם תתקן הנדסי!
אז יש איזשהו תקן הנדסי המחייב חיזוק מבנים?
כן, ישנו תקן כזה והוא נקרא תקן 413 לעמידות מבנים ברעידות אדמה.
כל בניין חדש שנבנה משנת 1975 חייב לעמוד בדרישות תקן 413.
תמ"א 38 קובעת כי בניינים ישנים זקוקים לחיזוק מחודש כדי שיעמדו בדרישות התקן שלא היה קיים בתקופת הבנייה שלהם.
אז לסיכום,
לאחר שהבנו מה אומר המושג "פינוי בינוי" ומה אומר המושג "תמ"א 38" אנו למדים ששני הדברים אמנם מעלים דמיון אך אינם זהים, פינוי בינוי נועד להשביח נכסים כאשר תמ"א 38 נועדה כדי לחזק מבנים מפני אסונות טבע.
אז תודה רבה לכם שקראתם ומקווה שקיבלתם עוד קצת ידע ממה שקראתם, אם תרצו לקבל עוד תוכן חינמי לגמרי בכל הנוגע לנדל"ן השקעות ועוד תעקבו אחרי עמוד הפייסבוק שלי.
רז שושן 054-250-3784
