מס שבח למעשה נוגע באופן ישיר לתחום הנדל"ן והוא דרישת התשלום לקופת המדינה בעבור מכירת דירה. אמנם ישראל דוגלת בכלכלה מופרטת ובחופש האישי לבצע עסקאות ורווחים, אך מאחר ונדל"ן הוא עניינה של המדינה ואחד התחומים הציבוריים החשובים בה, קיימת החובה להעביר בחזרה לקופה הציבורית חלק מסוים מהרווח על מכירת הדירה, שמגיע מההפרש בין מחיר קניית הדירה לבין המכירה שלה ליד הבאה.
ורק לשם המחשה, ניקח זוג שקנה בעבר דירת 5 חדרים במחיר של 1.4 מיליון ₪ וכעת מוכר את דירה זו לפי שווי נוכחי של 1.8 מיליון ₪. הרווח על הדירה הינו 400 אלף וממנו ישולם מס השבח. מחירי הדירות בישראל עלו בשני העשורים האחרונים באופן דרסטי ועל כן באופן תואם, הצליחו ליצור לעצמם מוכרי הדירות והמשקיעים השונים רווחים אדירים תוך שהם נהנים משפע רב של מפטורים בתשלומי מס השבח.
עד לא לפני זמן רב היה ניתן למכור דירה ששימשה לצורכי מגורים לאחר ארבע שנים וליהנות מפטור מלא על מס השבח. זה לא היה משנה גם אם יש לך שתיים, שלוש או ארבע דירות להשקעה. מכרת אחת מהן כל ארבע שנים? פטור מלא ממס שבח יחכה לך שזה גם אומר החזר מס שבח של אלפי ועשרות אלפי שקלים.
וכך, בזמן ששוק הדירות הציבורי חנוק ביחס למחירי הדיור והגבלות ההיצע בשוק, מי שהרוויח מהשיטה היו בעיקר המשקיעים. הפטור היה ניתן ללא קשר לרווחים שהופקו מהדירה או לשווי שלה ולכן הוא היה לא שוויוני בעליל. אין שום סיבה לכך שאדם המוכר את דירתו הצנועה בקרית שמונה ואדם המוכר פנטהאוז יוקרתי בלב רמת גן ייהנו מאותו הפטור על כל הרווחים שהפיקו מהמכירה. על אחת כמה וכמה אין שום הצדקה לכך שאדם א' האוחז במספר דירות ימתין לא מעט שנים כדי לממש את זכויות הפטור שלו, בעוד שאדם ב' עם דירת יוקרה אחת ששווה יותר מכל סך הדירות של אדם א', ייהנה מפטור מיידי.
המדינה שהפסיקה לראות בעין יפה את סוגיית החזר מס שבח, שינתה הכל ב-2014. היא הכניסה רפורמה מרכזית מאוד במס שבח והגבילה את הפטור וההקלות שהיו בו באופן משמעותי. אז איך זה עובד היום?
כיום הפטור ממס שבח ניתן על כל דירה ראשונה, בתנאי שהיא שימשה למגורים בתקופה של 18 חודשים לפחות. פטור מתשלום אחת לארבע שנים נמחק.
ועל כן צריכים אלו המחזיקים במספר דירות לשלם את המס ע"ב חישוב מורכב המכונה בלשון המקצועית חישוב ליניארי. מיד נפרט לגביו יותר.
החוק קובע ששיעור מס השבח יהיה 25% מהרווח והוא ישולם בכל מקרה, למעט אם מדובר במכירת דירה ראשונה.
כדי להמחיש כיצד זה פועל, נשתמש בדוגמה הבאה: לאדון לוי יש שתי דירות. את הדירה השנייה הוא רכש תמורת מיליון שקלים בשנת 2009 ובשנת 2019 מחירה הינו שני מיליון שקלים. הוא אמור לשלם כעת את מס השבח בשיעור של 25% ולכן תחשיב המס יבוצע לפי שנת המכירה ולא לפי שנת הקנייה – מיסוי יחסי גבוה יותר. סה"כ הייתה הדירה בבעלותו של מר לוי במשך עשר שנים והרווח המצרפי ממנה הינו מיליון שקלים, כך שמדובר ברווח של 200,000 ₪ ו-25% מהם הינם 50,000 שקלים – זהו המס אותו מר לוי יצטרך לשלם.
מי זכאי לקיזוז ?
תחשיב המס מתבצע בצמוד למדד ובקיזוז הוצאות הרכישה והשבחת הנכס, שכר טרחת עורך דין קניית דירה, שכר טרחה למתווך, מס רכישה, שיפוץ הדירה, משכנתא, פחת, אגרות ומיסים שונים. אם בתחשיב יתברר בסופו של דבר כי לא קיים רווח מפאת ההוצאות השונות שליוו את ביצוע המכירה, למעשה לא יהיה צורך בפטור ממס שבח! זהו יתרון משמעותי, מפני שהפטור הינו חד פעמי ולא יהיה ניתן להשתמש בו שוב למכירת דירה נוספת בעתיד.
כפי שצוין, לא כל אחד זכאי כיום לפטור ממס שבח ולכן המוכר חייב לבדוק האם הוא זכאי לו ואם כן – כדאי שידרוש החזר מס שבח. התנאים בחוק לקבלת הפטור הם:
דירת מגורים מזכה בפטור היא דירה שבנייתה הסתיימה והיא בבעלותו של אדם פרטי בלבד ששימשה בלפחות 50% משטחה למגורים ב-18 חודשים או יותר בתקופה שלפני המכירה.
החוק קובע פטור מלא וחד פעמי לכל אדם המוכר את דירתו הראשונה.
גן ילדים ובית כנסת הם חריגים בחוק והם נחשבים גם הם לדירת מגורים מזכה למרות שלא היו כאלה בפועל.
כל דירה שנרכשה אחרי 1.1.14 ואיננה עומדת בתנאים אלה תחויב במס.
גם את/ה רוצה להתעדכן ולקבל הצעות חמות מהשטח ולהינות ממהלך חכם היום שישנה לך את העתיד ?
מוזמן/ת ,לעקוב אחרי העמוד שלי וכמובן לשלוח לי הודעה פה בקישור למטה
https://wa.me/message/5RDDQWRKI745C1
וכמובן מזמין אותך למשרד שלי להכיר מקרוב ולשמוע על שוק הנדלן לעומק בתיאום מראש .. רימקס פלוס באר שבע ,הקפה עלי 
לפרטים נוספים וקבלת ייעוץ וליווי :
גל איפרגן: 054-6444253
לאתר שלי :
Www.galifergan.com
