פינוי בינוי הוא תהליך במסגרת התחדשות עירונית שבו הורסים בניינים ישנים ומפנים את הדיירים למשכן חלופי ובונים במקומם בניינים חדשים ומחוזקים לפי תקני בנייה מחמירים ועדכניים יותר, לרוב גבוהים יותר ועם יותר דירות מהבניינים שנהרסו.
פינוי בינוי בישראל-
הפרויקט הראשון של פינוי בינוי החל רק ב-2001 והאכלוס שלו הושלם רק 14 שנה מאוחר יותר- שכונת "אונו הירוקה" בקריית אונו שנבנתה על ידי חברת מצלאוי הפרויקט כלל בתוכו גם יצירת מבנים ציבוריים ותשתיות חדשות. הפרויקטים רחבים בהיקפם, וחלים על רחובות ושכונות שלמות. המטרה בתוכנית היא התחדשות עירונית – הפיכת איזורים בעלי אוכלוסייה דלה ומחסור בתשתיות לאיזורים בעלי אוכלוסיה מוגדלת, שטחים פתוחים, מבנים ציבוריים ויצירת תשתיות חדשות.
אז איך זה עובד?
הקבלן הורס מספר מבנים ובונה במקומם חדשים, כאשר על כל דירה ישנה הוא מקבל אפשרות לבנות בין 5-6 דירות חדשות, תלוי באיזור. הדיירים שגרו במבנים הישנים מועברים למגורים בשכירות, כשכל ההוצאות ממומנות על ידי הקבלן, ולאחר מכן חוזרים לגור בבניין החדש שנבנה. כך, כולם יוצאים ברווח: הדיירים מקבלים דירה חדשה לחלוטין עם תוספות בנייה, אשר שוויה גבוה בהרבה מזה של דירתם הישנה; הקבלן מרוויח ממכירת הדירות החדשות, וכן זוכה לבנות בנייני מגורים חדשים מבלי לשלם על הקרקע; והעירייה מקבלת איזור חדש ומשופר, עם תשתיות, מבנים ציבוריים ותושבים נוספים.
מדוע פרויקטים של פינוי בינוי נתקעים?
אמרנו שגם הקבלן מרוויח בכך שעל כל דירה הוא בונה פי כמה דירות חדשות , גם הדיירים מרוויחים בכך שבמקום דירה ישנה מקבלים דירה חדשה שתכפיל ולפעמים גם תשלש את ערכה וגם הרשות מרוויחה בכך שהיזם מפתח את האיזור ומשרת את האינטרסים שלה ולכולם יש רווח מהפרויקט מדוע הדבר לוקח כל כך הרבה זמן?
לכאורה הביצוע אמור היה להיות פשוט – אבל בפועל זה לא ככה. מרגע תכנון הפרויקט ועד לביצועו בפועל יכולות לעבור שנים רבות, מסיבות שלא תמיד תלויות בקבלן. ראשית, הקבלן נדרש להציג תוכנית בנייה שצריכה להיות מאושרת על ידי וועדת התכנון. מטרתו של הקבלן היא כמובן להרוויח כמה שיותר מהפרויקט, ומטרתה של הוועדה היא שהקבלן יפתח את האיזור באופן ציבורי כמה שיותר. כלומר, שיבנה פארקים, חניות, מדרכות, ביובים ועוד.
בנוסף, מטרת הקבלן היא לבנות כמה שיותר דירות חדשות על כל דירה ישנה, וגם זה תלוי באישור הוועדה, ומשתנה מעיר לעיר: ככל שהקרקע יותר יקרה כך היחס בין דירה ישנה לדירות חדשות ירד. כך למשל, בבאר שבע הוא יוכל לבנות 7 דירות חדשות על כל אחת ישנה, וברמת השרון 3 דירות בלבד. לא מעט פרויקטים נתקעים בשלב התכנונים והאישורים, כאשר היזם צריך להציג דו"ח כלכלי שבו הוא מציג את העלות של הפרוייקט והעלויות של המבנים הציבוריים שהוא נדרש לבנות.
רצינו להגיד לכם תודה רבה שקראתם ומקווים שקיבלתם ערך, כמובן שאם תרצו לקבל עוד המון ערך בנושא השקעות נדל"ן בבאר שבע אנחנו מזמינים אתכם לעקוב אחרי עמוד הפייסבוק העסקי שלנו, בהמשך יעלו עוד מאמרים בנושא נדל"ן.
צוות שאול&רז רי/מקס באר שבע.
