ישנן מספר שיטות להערכת שווי הנכס. להלן כמה מהנפוצים ביותר:
-
גישת מכירה דומה:
שיטה זו כוללת הסתכלות על מחירי המכירה של נכסים דומים באותו אזור שנמכרו לאחרונה. גישה זו משמשת לעתים קרובות עבור נכסים למגורים, שבהם יש הרבה נכסים דומים באזור נתון.
-
גישת הכנסה:
שיטה זו משמשת בדרך כלל עבור נכסים מסחריים, כאשר השווי נקבע על פי ההכנסה שיוצר הנכס. ההכנסה התפעולית נטו (NOI) מחושבת על ידי הפחתת כל ההוצאות מסך ההכנסות מדמי שכירות, והערך נאמד על ידי חלוקת ה-NOI בשיעור ההיוון.
-
גישת עלות:
שיטה זו כוללת הערכת עלות בניית נכס דומה מאפס והתאמה לפחת. גישה זו משמשת בדרך כלל לבנייה חדשה, שבה אין נתוני מכירות או הכנסה דומים זמינים.
-
מודלים להערכת שווי אוטומטיים:
הם אלגוריתמים ממוחשבים המשתמשים במודלים סטטיסטיים כדי להעריך ערכי נכס בהתבסס על גורמים שונים כגון מיקום, סוג נכס, גודל ונתוני מכירות עדכניים.
-
וגישה שאותה שום מחשב לא יוכל לחשב היא התחשבות במצב השוק הכולל צפי עתידי וניתוח של דירות שנמכרו באיזור, מיקום, מצב, גיל ועסקאות נתונות בשוק (מולם לכאורה הנכס מתחרה) באותה קטגוריה . וזו התמצית החזקה ביותר לניתוח מדויק של נכס, יועץ נדל״ן שמתמחה באיזור ברמת המקצועיות שלו יוכל להגיד על רמת ה10-20 אלף שח פער מה המחירים אותו בעל הדירה ככל הנראה יקבל מהיכרות מעמיקה עם השוק ואחרי ניתוח הנכס . כמו כן יש להתייחס לפער בין מחירי סגירה למחירי שיווק אותם לפעמים מחשב יכול לגלם ולפגוע בדיוק .
בעת הערכת שווי הנכס, חשוב לקחת בחשבון את כל הגורמים הרלוונטיים כגון מיקום, מצב, גיל, שירותים וכל מאפיינים ייחודיים של הנכס. בנוסף, זה עשוי להיות מועיל להתייעץ עם איש מקצוע או שמאי נדל"ן כדי לוודא שאתה מעריך במדויק את שווי הנכס.
השקעה בנדל"ן יכולה להיות דרך מצוינת לייצר הכנסה ולבנות עושר, אך חשוב לקחת בחשבון את כל ההוצאות הכרוכות בכך כדי להבטיח שההשקעה משתלמת מבחינה כלכלית. להלן כמה מההוצאות שיש לקחת בחשבון בעת השקעה בנדל"ן:
-
מחיר רכישה: עלות הנכס עצמו היא ההוצאה המשמעותית ביותר בעת השקעה בנדל"ן.
-
עלויות סגירה: עלויות הסגירה כוללות עמלות כגון הוצאות משפט, ביטוח בעלות, דמי שמאות ודמי בדיקה, והן יכולות להסתכם בסכום משמעותי.
-
עלויות מימון: אם אתם מממנים את הנכס, תצטרכו לשלם ריבית על ההלוואה וכל עלויות מימון אחרות.
-
ארנונה: ארנונה עשויה להשתנות בהתאם למיקום הנכס ויכולה להוות הוצאה שוטפת משמעותית.
-
ביטוח: ביטוח רכוש הכרחי כדי להגן מפני נזקים ואחריות ויכול להוות הוצאה שוטפת משמעותית.
-
תחזוקה ותיקונים: נכסים דורשים תחזוקה שוטפת ותיקונים מזדמנים, שיכולים להסתכם בהוצאה משמעותית לאורך זמן.
-
דמי ניהול נכסים: אם אתם שוכרים חברת ניהול נכסים לניהול הנכס, תצטרכו לשלם דמי ניהול מהכנסות השכירות בדרך כלל חודש משנה.
-
שירותים: אם אתה אחראי לתשלום עבור שירותים, כגון מים, חשמל וגז, זו יכולה להיות הוצאה מתמשכת
-
עלויות פנויות ושיווק: אם הנכס פנוי, ייתכן שתצטרך להוציא כסף על שיווק ופרסום כדי למצוא שוכרים.
-
עמלות משפטיות: ייתכן שתצטרך לשכור עורך דין שיעזור בבעיות משפטיות, כגון פינוי או סכסוכי רכוש.
